Das Unternehmen Gerstel KG

Häufige Fragen

  1. Was kann unter „Verschiedenes“ beschlossen werden?
    Unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ können nur Angelegenheit von ganz untergeordneter Bedeutung beschlossen werden, mit deren Beschlussfassung wegen der Geringfügigkeit jeder rechnen muss (vgl. Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage, § 23, Rn. 81; LG Lüneburg, Beschluß v. 15.06.2006, 5 T 15/06 in AIZ 2007, 65).
  2. Bis wann kann ich Zusatztagesordnungspunkte einreichen?
    Auch für Zusatztagesordnungspunkte gilt die Frist im Sinne des  § 24 WEG in Verbindung mit § 187 Abs. 1 BGB, d.h. diese müssen der Verwaltung so rechtzeitig vorliegen, dass unter Beachtung einer angemessen Bearbeitungszeit und Postlaufs von drei Tagen die Punkte den Eigentümern trotzdem noch spätestens 2 Wochen + 1 Tag vor der Versammlung zugehen. Zusatztagesordnungspunkte sollten daher bereits im laufenden Jahr und nicht erst nach Versendung der Einladung eingereicht werden, da es dann in der Regel zu spät ist.
  3. Ist der Verwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung gemäß § 35a EStG, d.h. inklusive der haushaltsnahen Dienstleistungen auszustellen?
    Die Rechtssprechung hat entschieden, dass der Verwalter im Rahmen seiner
    Jahresabrechnung nicht verpflichtet ist, die differenzierte Darstellung haushaltsnaher Beschäftigungen und Dienstleistungen im Sinne des §35a Einkommenssteuergesetz auszuweisen. Darüber müsse eine Sondervereinbarung getroffen werden (siehe AG Bremen, 111a II 89/2007;  AG Neuss 74 II 106/07).
    Gleichwohl wird die Darstellung nach § 35a EStG von uns kostenfrei erstellt!
  4. Wie kann man die Anbringung einer Wärmedämmung oder anderer energieeffizienter Maßnahmen beschließen?
    Bei Beschlussfassungen um energetische Verbesserungen handelt es sich um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Absatz 2 WEG. Die Nachhaltigkeit der Energieeinsparung erfordert dabei keinen bestimmten Mindestumfang, sondern eine messbare und dauerhafte Einsparung entsprechend dem Ziel der Norm, die zu einer Verbesserung der Energiebilanz führt. Nicht erforderlich ist, dass die Maßnahme mit der größtmöglichen Einsparung realisiert wird.

    Erforderlich ist aber nach § 22 Abs. 2 WEG, dass die Eigenart der Anlage erhalten bleibt – dies wäre nicht der Fall, wenn ein Klinkerbau nun eine geputzte Wärmedämmung bekommen soll – und der Beschluss keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt.

    Die Besonderheit der Abstimmung über eine Modernisierung liegt in der doppelt qualifizierten Mehrheit, d.h. einer Dreiviertelmehrheit aller Kopfstimmen der Gemeinschaft, die zugleich mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile auf sich vereinen müssen. Besteht eine WEG mithin aus 100 Eigentümern, müssen sich 75 Eigentümer, die zugleich mehr als 50% der Miteigentumsanteile auf sich vereinen, für eine Modernisierung aussprechen.
    Aber: Ein Anspruch auf Durchführung einer Modernisierung kennt das Gesetz nicht!
  1. Kann man den Verteilerschlüssel für Betriebskosten ändern?
    Auf der Basis des § 16 Abs. III WEG kann hinsichtlich aller Betriebskosten nach § 2 BetrKV und der Kosten der Verwaltung der Kostenverteilungsschlüssel mit Wirkung für das nächste Abrechnungsjahr mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden, sofern der Maßstab sachgerecht ist (Kostengerechtigkeit, Anreize zur Kostensenkung, Anpassung an die vorhandenen Bedingungen etc.) und nicht zur ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt, und zwar selbst dann, wenn die Gemeinschaftsordnung bereits eine Kostenregelung enthält.
  2. Kann ich meine Wohnung zur Ausübung eines Gewerbes oder eines freien Berufs nutzen?
    Häufig enthält die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaftsordnung die Einschränkung, dass ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung oder des Verwalters ausgeübt werden darf. Der Antragsteller hat jedoch einen Anspruch auf Zustimmung, wenn von der gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung keine stärkere Beeinträchtigung ausgeht, als von  einer Nutzung zu reinen Wohnzwecken.
  3. Wer zahlt die Erneuerung meines Thermostatventils?
    Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Gemeinschaftsordnung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Gemeinschaftsordnung auch Heizungs- und Thermostatventile (BGH, 8.7.2011 - V ZR 176/10). Die Kosten trägt also in diesem Fall der jeweilige Sondereigentümer. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung zu den Heizkörpern und Leitungen, wurde kein Sondereigentum begründet. In diesem Fall trägt die WEG die Kosten der Erneuerung.
  4. Habe ich einen Anspruch auf eine Parabolantenne?
    Ein Wohnungseigentümer mit ausländischer Staatsangehörigkeit hat einen Anspruch darauf, sich per Satellitenfernsehen über sein Heimatland zu informieren, sofern über die vorhandene Kabelanlage – notfalls unter Zukauf einer Empfangsbox – nicht wenigstens 6 Programme aus dem Heimatland empfangen werden können.
    Wo die Parabolantenne aufgestellt werden darf, bestimmt allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss (BGH, Urteil vom 13.11.2009  - V ZR 10/09).
    Die Gemeinschaft kann die Aufstellung sogar von der Zahlung einer Sicherheit für eine spätere Beseitigung bei Verkauf der Wohnung abhängig machen.
  1. Wem kann ich Vollmacht für die Eigentümerversammlung erteilen?
    Jedem, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält Einschränkungen. Die Vollmacht ist nach dem BGB formlos möglich, allerdings empfiehlt sich die schriftliche Vollmacht aus Beweisgründen. Im Übrigen kann die formlose Vollmacht zurückgewiesen werden.
    Einige Gemeinschaftsordnungen sehen daher besondere Formvorschriften für die Vollmacht vor.
  2. Kann das Duschen in der Nacht per Beschluss / Hausordnung verboten werden?
    Das Baden und Duschen ist auch in der Nacht erlaubt, selbst wenn dadurch andere Eigentümer in ihrer Nachtruhe gestört werden, da es sich bei den Geräuschen des Badeinlassens, Duschens sowie der WC-Spülung um normale Wohngeräusche handelt. Eine Hausordnung, die ein nächtliches Bad verbietet, ist daher unwirksam. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.
  3. Der Grundstücksnachbar baut. Kann ich meinen Mietverlust als Schadensersatz geltend machen und notfalls einklagen?
    Ja, aber bitte nicht in voller Höhe, da nach der Rechtsprechung Schadensersatz nur verlangt werden kann, wenn die Grundstücksnutzung über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wird. Die Zumutbarkeitsschwelle, d.h. der Betrag, den der Nachbar selbst zu tragen hat, liegt dabei bei einer Mietminderung von 6 % (Nettorendite). BGH, Urteil vom 8.7.1988, Az. V ZR 45/87, NJW-RR 1988, S. 1291; LG Hamburg, Urteil vom 3.12.1998, Az. 327 S 97/98, MDR 1999, S. 154.
  4. Können Fenster Sondereigentum sein?
    Nein. Fensterscheiben, -scharniere, -rahmen, sowie Außenverkleidungen sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich  prägen. Die Kosten der Instandsetzung sind daher nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile von allen Eigentümern zu tragen. Die Kostentragung kann jedoch in der Gemeinschaftsordnung zu Lasten der jeweiligen Sondereigentümer geregelt sein, häufig für den Fall des Glasbruchs, wozu auch das Blindwerden der Fensterscheiben zählt.

    Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Entscheidung vom 02.03.2012, V ZR 174/11).

    Eine häufig in der Gemeinschaftsordnung anzufindende Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum ist hingegen nichtig, da § 5 Abs. 2 WEG zwingend ist. Eine Ausnahme gilt nur für alte Doppelkastenfenster, bei denen es noch ein nach außen und ein weiteres nach innen abschließendes Fenster gibt. Nur bei diesen, in der Praxis kaum noch vorkommenden Fenstern besteht am inneren Kastenfenster Sondereigentum.
  1. Darf ich auf dem Balkon grillen und welche Beschlüsse kann eine Gemeinschaft diesbezüglich fassen?
    Das Landgericht Düsseldorf entschied hierzu bereits vor geraumer Zeit, dass ein Mehrheitsbeschluss, der das Grillen mit Holzkohle auf den Balkonen der Wohnanlage gestattet, wegen Brandgefahr und der mit dem Grillen verbundenen Rauch- und Geruchsbelästigungen eine nicht ordnungsgemäße Gebrauchsregelung darstellt ( § 15 Abs. 2 und § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Umstand, dass Balkontüren und Fenster zur Vermeidung von Rauch- und Geruchsimmissionen geschlossen gehalten werden müssen, sei nicht hinnehmbar (LG Düsseldorf, 11. 5. 1990, Az.: 25 T 435/90 / auch Bärmann WEG § 15 Rdnr 34). Ein solcher Beschluss ist allerdings nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

    Ausnahme: Im Garten hingegen kann das Grillen mit Holzkohle nicht grundsätzlich verboten werden (BayObLG - Az: 2 Z BR 6/99). Hier ist es eine Frage des Einzelfalls.
  2. Wer bezahlt meine Balkonfliesen, wenn der Balkon saniert wird?
    Sind die Balkone in der Gemeinschaftsordnung dem Sondereigentum zugeordnet, stehen der begehbare Boden-/Plattenbelag, sofern er keine Abdichtungsfunktion hat (BayObLG, Beschluss vom 05.05.1993, 2Z BR 29/93), der Innenanstrich und Innenputz der Brüstung im Sondereigentum. Sämtliche sonstigen Teile stehen hingegen im Gemeinschaftseigentum. Wird nun aufgrund einer defekten Abdichtung der Balkonplatte der zum Sondereigentum zählende Bodenbelag im Rahmen der Sanierung entfernt, muß der Sondereigentümer dieses gemäß § 14 Abs. 4 WEG zwar dulden. Allerdings steht ihm nach § 14 Abs. 4 WEG der Anspruch auf Wiederherstellung zu, allerdings nur in Höhe des Zeitwertes, denn der Sondereigentümer soll in seinem Sondereigentum nicht besser stehen als er stehen würde, wenn die Sanierung nicht erfolgt wäre.
  3. Darf ich eine Wand in meiner Wohnung durchbrechen?
    Soweit es sich bei der zu durchbrechenden Wand um keine tragende handelt, steht diese im Sondereigentum, so dass keine Genehmigung der Gemeinschaft benötigt wird.

    Bei einer tragenden Wand hingegen sieht dies anders aus. Sie wird als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG gewertet. Ob hierzu die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, richtet sich nach § 14 Nr. 1 WEG, d.h. es muß durch die Maßnahme ein nicht hinnehmbarer Nachteil entstehen. Ein nicht hinnehmbarer Nachteil ist dann ausgeschlossen, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist (BGH, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00). Indiz für eine solche Gefahr ist, dass Sicherungs- oder Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden (Bärmann, WEG § 22 Rdnr 279).

    Sofern also bspw. Stahlträger eingezogen werden, um die Statik zu gewährleisten, wird man die Maßnahme als zustimmungsbedürftig ansehen müssen. Die Zustimmung kann dabei nicht von dem Verwalter erteilt werden, da die Entscheidungskompetenz über die Duldung baulicher Veränderungen ausschließlich bei der Gemeinschaft liegt.
  4. Kann ich meinen Heizkörper abbauen ohne einen neuen anzubauen?
    Auch wenn Heizkörper dem Sondereigentum in der Gemeinschaftsordnung zugeordnet sind, kann der Sondereigentümer diese nicht entfernen, denn gemäß § 14 Nr. 1 WEG hat er die Pflicht sein Sondereigentum so Instand zu halten und von ihm Gebrauch zu machen, dass daraus keinem der anderen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Da Heizkörper Teil der gesamten Heizungsanlage sind, ist zu bedenken, dass die Demontage Auswirkungen auf die Gesamtfunktion hat und mithin nicht hinzunehmen ist.
  1. Ich habe drei Wohnungen. Wie viele Stimmen habe ich in der Eigentümerversammlung?
    Laut Gesetz § 25 Absatz 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Laut Gesetz hat man also nur eine Stimme, egal wie viele Wohnungen man im Eigentum hat.
    Dies kann anders geregelt werden in der Gemeinschaftsordnung, nicht durch Beschluss!
    Viele Gemeinschaftsordnung regeln das Stimmrecht daher

    -    nach Wohnungen oder
    -    nach Miteigentumsanteilen.

    Achtung:
    Die Stimmen müssen in der Versammlung ausgezählt werden. Wird also in Großgemeinschaften nach Miteigentumsanteilen abgestimmt, müssen diese während der Versammlung erfasst und verkündet werden.
  2. Ich habe keine Garage sondern nur eine Wohnung. Muß ich die Garagensanierung trotzdem mitbezahlen?
    Sofern in der Gemeinschaftsordnung selbstständige Untergemeinschaften mit eigener Kostentragung gebildet wurden, haben Sie Glück. Eine solche Untergemeinschaft kann wirksam in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.
    Fehlt eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung gilt § 16 Absatz 2 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Da die Tiefgarage Gemeinschaftseigentum ist, müssen also auch die Wohnungseigentümer, die keinen Tiefgaragenplatz haben, die Sanierung mit bezahlen.
    Ein Trost:
    Umgekehrt müssen sich die Tiefgarageneigentümer auch an der Sanierung der Häuser beteiligen.
    Wem das nicht gefällt, der kann einen Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach § 16 IV WEG stellen. Danach kann mit doppelt qualifizierter Mehrheit, d.h. einer Dreiviertelmehrheit aller Kopfstimmen der Gemeinschaft, mithin auch der nicht Anwesenden, die zugleich mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile auf sich vereinen müssen, für den Einzelfall im Bereich der Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderung eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden, sofern der neue Verteilungsschlüssel der Möglichkeit des Gebrauchs genügt.
  3. Was gehört in das Protokoll?
    Gemäß § 24 Absatz 6 WEG gilt:

    „Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.”

    Der Inhalt der Niederschrift ist mithin gesetzlich nicht vorgeschrieben. Nach Auffassung der Rechtssprechung sollte neben dem Namen der WEG der Ort, der Zeitpunkt und die anwesenden, stimmberechtigten Eigentümer aufgenommen werden.

    Hinsichtlich der Protokollierung der Tagesordnungspunkte ist zu unterscheiden zwischen dem Ablauf und dem Beschlussprotokoll.
    Im erstgenannten werden ergänzende Informationen zur Diskussionen mit aufgenommen. Im letztgenannten werden nur die Beschlusswortlaute zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten nebst Abstimmungsergebnissen vermerkt.

    Dem Verwalter steht es frei, welche Protokollierung er wählt.
  4. Ich bin mit dem Inhalt des Versammlungsprotokolls nicht einverstanden. Was kann ich tun?
    a)    Sofern Sie die Aufhebung eines Beschlusses begehren, besteht die Anfechtungsmöglichkeit binnen Monatsfrist
    b)    Sofern Sie zwar mit den Beschlüssen, nicht aber mit der Art der Darstellung einverstanden sind, verbleibt der Protokollberichtigungsanspruch. Dieser besteht, wenn das Persönlichkeitsrecht des Begehrenden durch den Inhalt des Protokolls verletzt wird oder der Protokollinhalt nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.
  1. Wann findet die nächste Eigentümerversammlung statt?
    Nach Erstellung der Jahresabrechnung wird auch kurzfristig zur Versammlung eingeladen.
  2. Wer zahlt die Gebühren für die in der Regel notwendige Verwalterzustimmung?
    Der Verkäufer.